L'année 2026 marque un tournant décisif pour l'investissement locatif en France. Avec la fin du dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2025, de nouvelles opportunités émergent pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier tout en optimisant leur fiscalité. Le marché locatif retrouve une dynamique favorable, portée notamment par le lancement du dispositif Jeanbrun et le maintien d'options éprouvées comme le statut LMNP ou le Logement Locatif Intermédiaire. Face à cette transition, les acteurs majeurs du secteur proposent des solutions adaptées aux besoins variés des investisseurs, qu'il s'agisse de privilégier la rentabilité, la sécurité ou l'optimisation fiscale.
| Critères | Icade Immobilier | Cogedim | Medicis Patrimoine | Bouygues Immobilier |
|---|---|---|---|---|
| Nombre de programmes disponibles | Non précisé | Large portefeuille sur tout le territoire français | 4 558 programmes neufs | Plus de 3 500 appartements (80% de l'offre) |
| Partenariats promoteurs | Promoteur unique | Promoteur unique | 550 promoteurs partenaires | Promoteur unique |
| Dispositifs fiscaux proposés | Jeanbrun, LMNP, Logement Locatif Intermédiaire | Jeanbrun, LMNP, Logement Locatif Intermédiaire, Nue-propriété, Parkings | Jeanbrun, LMNP, Logement Locatif Intermédiaire, Girardin IS, Censi Bouvard, 244 Quater W | Jeanbrun, LMNP, LMP, Logement Locatif Intermédiaire |
| Performance énergétique | Normes BBC et RT 2012, classe A ou B au DPE | Non précisé spécifiquement | Non précisé spécifiquement | Logements neufs conformes aux normes en vigueur |
| Services d'accompagnement | Expertise dans l'accompagnement des projets immobiliers | Guides détaillés, simulateurs (capacité d'emprunt, mensualités, frais de notaire), documentation VEFA | 33 agences de proximité, simulateur d'éligibilité, calculettes en ligne, note de satisfaction 4,9/5 (1 196 avis) | Accompagnement personnalisé, simulations d'économies d'impôt, informations financement, tél: 01 55 18 7000 |
| Avantages spécifiques | Résidences services (rendements 4-6%), TVA réduite à 10% pour LLI | Parkings dès 15 000€ (rendement 6-10%), transparence sur les risques | 21 ans d'expérience, offres spéciales jusqu'au 31/03/2026, services de gestion locative | Cumul Jeanbrun + LLI possible, économies d'impôt jusqu'à 49 000€ (exemple T2 à Vouvray) |
Location loi jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun représente la grande nouveauté de 2026 en matière d'investissement locatif. Intégré à la loi de finances pour 2026 et promulgué le 20 février 2026, ce nouveau statut du bailleur privé ambitionne de relancer la production de logements locatifs en France. L'objectif gouvernemental est ambitieux : créer 50 000 logements locatifs privés supplémentaires dès 2026 et retrouver un rythme de production de 400 000 logements par an d'ici 2030. Vincent Jeanbrun, à l'origine de ce dispositif, estime les recettes fiscales annuelles potentielles à 500 millions d'euros. Cette nouvelle mesure se distingue radicalement de son prédécesseur en abandonnant le principe de réduction d'impôt forfaitaire au profit d'un mécanisme d'amortissement du bien immobilier, offrant ainsi une fiscalité plus lisible et potentiellement plus avantageuse sur le long terme.
Fonctionnement et avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun
Le cœur du dispositif Jeanbrun repose sur un système d'amortissement permettant de déduire chaque année une fraction de la valeur du logement des revenus fonciers imposables. La base amortissable est fixée à 80% du prix d'acquisition, excluant donc la valeur du terrain qui représente généralement environ 15% du coût total. Les taux d'amortissement varient selon le niveau de loyer pratiqué, encourageant ainsi les investisseurs à proposer des loyers modérés. Pour un logement neuf loué à loyer intermédiaire, le taux s'établit à 3,5% par an avec un plafond de déduction de 8 000 euros annuels. Ce taux grimpe à 4,5% pour un logement social avec un plafond de 10 000 euros, et atteint même 5,5% pour un logement très social avec un plafond maximal de 12 000 euros par an. Ces plafonds s'appliquent par foyer fiscal, tous biens confondus, offrant une protection significative contre l'imposition des revenus locatifs.
Conditions d'éligibilité et engagement locatif
Pour bénéficier des avantages du dispositif Jeanbrun, les investisseurs doivent respecter plusieurs conditions strictes. Le bien doit être situé dans un bâtiment d'habitation collectif en France, excluant donc les maisons individuelles et les résidences avec services. L'engagement de location s'étend sur une durée minimale de 9 ans, le logement devant être loué nu comme résidence principale du locataire. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. L'investisseur s'engage également à respecter les plafonds de loyers définis selon trois catégories : intermédiaire, social avec une réduction de 30%, ou très social avec une décote de 45%. Les locataires doivent par ailleurs répondre à des plafonds de ressources spécifiques. Contrairement au dispositif Pinel, aucun zonage géographique strict n'est imposé, ouvrant ainsi le dispositif à l'ensemble du territoire français. En cas de non-respect de ces engagements ou de vente anticipée avant la fin des 9 ans, les avantages fiscaux perçus peuvent être remis en cause et doivent être remboursés proportionnellement.
Icade immobilier
Icade Immobilier se positionne comme un acteur incontournable du marché immobilier français en 2026, proposant une approche complète de l'investissement locatif. Dans un contexte où les investisseurs recherchent des partenaires solides pour naviguer dans le nouveau paysage fiscal, Icade met en avant son expertise dans l'accompagnement des projets immobiliers. L'entreprise développe des programmes neufs adaptés aux nouvelles réglementations, notamment celles liées au dispositif Jeanbrun, tout en maintenant son offre dans les segments du Logement Locatif Intermédiaire et de la location meublée. Son positionnement vise à répondre aux attentes variées des investisseurs, qu'ils privilégient la constitution d'un patrimoine sur le long terme ou la génération de revenus complémentaires immédiats.
Solutions d'investissement proposées par Icade
Icade Immobilier développe une gamme diversifiée de solutions pour répondre aux différents profils d'investisseurs en 2026. L'entreprise propose notamment des programmes éligibles au dispositif Jeanbrun, offrant ainsi accès aux avantages fiscaux de ce nouveau statut de bailleur privé. Pour les investisseurs recherchant une fiscalité optimisée via la location meublée, Icade propose également des biens compatibles avec le statut LMNP, permettant de bénéficier du régime micro-BIC avec son abattement de 50% ou du régime réel avec possibilité d'amortissement. L'offre s'étend également au Logement Locatif Intermédiaire, accessible via une SCI, avec des engagements locatifs de 15 à 20 ans et l'avantage d'une TVA réduite à 10% lors de l'acquisition contre 20% habituellement. Cette diversification permet aux investisseurs de choisir la formule la plus adaptée à leur situation fiscale et à leurs objectifs patrimoniaux, tout en s'appuyant sur l'expertise d'un promoteur reconnu.
Performance énergétique et qualité des programmes
Dans le contexte réglementaire de 2026, Icade Immobilier accorde une attention particulière à la performance énergétique de ses constructions neuves. L'ensemble des programmes proposés respecte les normes BBC et RT 2012, garantissant ainsi une qualité environnementale élevée et des charges réduites pour les futurs locataires. Cette exigence de performance énergétique s'inscrit pleinement dans les critères du dispositif Jeanbrun, qui impose pour les logements anciens rénovés d'atteindre une classe énergétique A ou B au DPE. Pour les investisseurs, cette conformité énergétique représente un double avantage : elle facilite l'éligibilité aux dispositifs fiscaux avantageux et améliore l'attractivité locative des biens sur un marché où les locataires sont de plus en plus sensibles aux questions de consommation énergétique. Icade développe également des résidences services destinées aux seniors, étudiants ou touristes, offrant des rendements locatifs situés entre 4% et 6%, avec une gestion déléguée qui allège la charge administrative pour l'investisseur.
Cogedim
Cogedim s'impose comme un promoteur de référence sur le marché de l'investissement locatif en 2026, fort d'une expertise reconnue dans le développement de programmes neufs de qualité. L'entreprise accompagne les investisseurs dans leur transition vers les nouveaux dispositifs fiscaux, notamment le statut de bailleur privé instauré par la loi Jeanbrun. Avec un large portefeuille de programmes répartis sur l'ensemble du territoire français, Cogedim propose des solutions adaptées tant aux investisseurs débutants qu'aux plus expérimentés. L'entreprise met particulièrement l'accent sur la pédagogie et la transparence, publiant régulièrement des guides détaillés sur les différentes options d'investissement disponibles en 2026, depuis le dispositif Jeanbrun jusqu'à la nue-propriété, en passant par le LMNP et le Logement Locatif Intermédiaire.
Offre immobilière et dispositifs fiscaux disponibles
Cogedim développe une offre diversifiée permettant aux investisseurs de sélectionner le dispositif fiscal le plus adapté à leur situation personnelle. Pour le dispositif Jeanbrun, l'entreprise propose des logements collectifs neufs sur l'ensemble du territoire, sans contrainte de zonage géographique. Ces biens permettent de bénéficier d'un amortissement annuel compris entre 3,5% et 5,5% de la valeur du bien, avec des plafonds de déduction allant de 8 000 à 12 000 euros selon le niveau de loyer pratiqué. Cogedim commercialise également des programmes éligibles au Logement Locatif Intermédiaire, offrant l'avantage d'une TVA réduite à 10% lors de l'acquisition et d'un crédit d'impôt équivalent au montant de la taxe foncière pendant 20 ans. Pour les investisseurs privilégiant la location meublée, l'entreprise propose des solutions compatibles avec le statut LMNP, permettant d'opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel selon la stratégie fiscale recherchée. Cogedim offre même un large choix de parkings dans toute la France, constituant une option d'investissement accessible avec des rendements bruts pouvant atteindre 6% à 10% pour un ticket d'entrée à partir de 15 000 euros.
Accompagnement et sécurisation des investissements
Au-delà de la simple commercialisation de programmes neufs, Cogedim se distingue par la qualité de son accompagnement tout au long du parcours d'investissement. L'entreprise met à disposition des investisseurs une documentation complète sur les dispositifs fiscaux 2026, incluant des guides VEFA téléchargeables et des simulateurs permettant d'évaluer la capacité d'emprunt, les mensualités ou encore les frais de notaire. Cette approche pédagogique vise à sécuriser les projets en permettant aux investisseurs de prendre des décisions éclairées. Cogedim insiste particulièrement sur les points de vigilance liés au nouveau dispositif Jeanbrun, notamment les contraintes renforcées en matière de loyers et de durée d'engagement de 9 ans minimum, ainsi que l'exigence énergétique élevée pour les logements anciens nécessitant des travaux représentant au moins 30% du prix d'acquisition. L'entreprise rappelle également que tout investissement immobilier comporte des risques de perte en capital et que la rentabilité peut évoluer à la hausse comme à la baisse, adoptant ainsi une posture transparente vis-à-vis de sa clientèle.
Medicis patrimoine
Medicis Patrimoine s'affirme comme un spécialiste reconnu de l'investissement immobilier neuf en France, avec un réseau de 33 agences de proximité réparties sur l'ensemble du territoire. En 2026, l'entreprise accompagne les investisseurs dans la découverte et l'exploitation des opportunités offertes par le nouveau dispositif Jeanbrun, tout en maintenant son expertise sur les dispositifs complémentaires comme le Logement Locatif Intermédiaire ou le statut LMNP. Forte de 21 années d'accompagnement personnalisé, Medicis Patrimoine se distingue par son approche conseil, visant à orienter chaque investisseur vers la solution la plus adaptée à sa situation fiscale et à ses objectifs patrimoniaux. L'entreprise affiche une note de satisfaction client de 4,9 sur 5 basée sur 1 196 avis, témoignant de la qualité de son service et de son accompagnement.
Portfolio de programmes et partenariats promoteurs
Medicis Patrimoine propose un accès privilégié à un vaste catalogue de 4 558 programmes neufs à travers la France, fruit de partenariats établis avec 550 promoteurs immobiliers. Cette diversité permet aux investisseurs de trouver des biens correspondant précisément à leurs critères, que ce soit en termes de localisation, de typologie de logement ou de dispositif fiscal visé. Les programmes commercialisés par Medicis sont éligibles aux différents dispositifs d'investissement locatif disponibles en 2026, incluant le statut de bailleur privé Jeanbrun avec ses taux d'amortissement avantageux, le Logement Locatif Intermédiaire avec sa TVA réduite à 10%, ou encore la location meublée sous statut LMNP. L'entreprise met également en avant des programmes accessibles via des dispositifs plus spécifiques comme le Girardin IS, le Censi Bouvard ou le 244 Quater W. Pour accompagner les investisseurs dans leur recherche, Medicis propose des offres spéciales sur certains programmes neufs jusqu'au 31 mars 2026, ainsi qu'un numéro gratuit pour être recontacté et bénéficier de conseils personnalisés.
Services de conseil et optimisation fiscale
L'approche de Medicis Patrimoine repose sur un accompagnement complet visant à optimiser la fiscalité de chaque investissement. L'entreprise propose notamment un simulateur d'éligibilité permettant aux investisseurs de vérifier rapidement leur capacité à bénéficier des différents dispositifs fiscaux disponibles en 2026. Pour le dispositif Jeanbrun, Medicis détaille précisément les mécanismes d'amortissement, avec une base amortissable de 80% du prix d'acquisition et des taux variant de 3,5% à 5,5% selon le niveau de loyer pratiqué. L'entreprise insiste sur la possibilité de cumuler l'amortissement avec le déficit foncier, ce dernier pouvant être imputé sur le revenu global jusqu'à 10 700 euros par an, voire 21 400 euros pour les travaux de rénovation énergétique dans l'ancien. Medicis propose également des services de gestion locative pour les investisseurs souhaitant déléguer l'administration de leur bien. L'entreprise met par ailleurs à disposition des calculettes en ligne permettant d'évaluer la capacité d'emprunt, les mensualités, le taux d'endettement ou encore la durée de remboursement, facilitant ainsi la construction d'un plan de financement réaliste et adapté aux revenus de chaque investisseur.
Bouygues immobilier
Bouygues Immobilier, acteur historique et majeur de la promotion immobilière en France, a rapidement intégré le dispositif Jeanbrun dans son offre commerciale dès sa promulgation en février 2026. L'entreprise, au capital de 138 577 320 euros, propose plus de 3 500 appartements de son stock disponible éligibles au nouveau statut de bailleur privé, représentant environ 80% de son offre totale sur le territoire français. Bouygues Immobilier accompagne les investisseurs dans la compréhension et l'exploitation de ce dispositif, mettant en avant des simulations concrètes démontrant des économies d'impôt potentielles pouvant atteindre 49 000 euros selon le niveau de loyer et la localisation du bien. L'entreprise insiste sur son rôle d'accompagnement dans la relance de la production de logements locatifs abordables, tout en aidant les investisseurs à se constituer un patrimoine pour préparer leur retraite.
Déploiement du dispositif Jeanbrun et opportunités d'investissement
Bouygues Immobilier a déployé le dispositif Jeanbrun sur l'ensemble de son offre disponible dès le 20 février 2026, date de promulgation de la loi de finances. L'entreprise propose des logements neufs permettant de bénéficier des taux d'amortissement les plus favorables, allant de 3,5% pour un loyer intermédiaire jusqu'à 5,5% pour un loyer très social. Ces taux se traduisent par des plafonds de déduction annuelle respectifs de 8 000, 10 000 et 12 000 euros, calculés sur une base amortissable de 80% du prix total, excluant donc la valeur du terrain. Bouygues met particulièrement en avant la possibilité de cumuler le dispositif Jeanbrun avec le Logement Locatif Intermédiaire pour maximiser les avantages fiscaux : cette combinaison permet de bénéficier d'une TVA à 10% lors de l'acquisition et d'une créance d'impôt sur les sociétés équivalente au montant de la taxe foncière pendant 20 ans. L'entreprise illustre ses propositions par des exemples concrets, comme celui d'un T2 à Vouvray vendu 179 900 euros, pour lequel un investisseur pourrait déduire jusqu'à 49 000 euros d'impôts et de prélèvements sociaux après 10 ans.
Solutions de financement et accessibilité
Conscient que la question du financement reste centrale pour tout projet d'investissement locatif, Bouygues Immobilier fournit des informations détaillées sur les conditions bancaires applicables en 2026. Le taux d'endettement maximal autorisé par les établissements financiers reste fixé à 35% des revenus nets mensuels, tandis que la durée maximale des crédits immobiliers s'établit à 25 ans, pouvant être portée à 27 ans avec un différé d'amortissement de 2 ans. L'entreprise recommande un apport personnel à partir de 10% du projet pour optimiser les conditions d'emprunt. Au-delà du dispositif Jeanbrun, Bouygues continue de promouvoir d'autres solutions d'investissement comme le statut LMNP ou LMP pour la location meublée, ce dernier s'appliquant lorsque les recettes locatives dépassent 23 000 euros par an et excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal. Le Logement Locatif Intermédiaire reste également une option privilégiée avec sa TVA réduite à 10% et une rentabilité brute pouvant atteindre 4%, moyennant un engagement locatif d'au moins 20 ans. Pour toute information complémentaire, Bouygues met à disposition un numéro de téléphone dédié, le 01 55 18 7000.
